Aunque este nombre no te suene nada, los vicios ocultos son un elemento muy importante en toda compraventa, ya sea entre particulares o con una empresa, se debe recoger siempre en los contratos, pero si no queda por escrito en el documento, siempre se puede acudir a la LEY, sobre todo al código civil de cada país que recoge su regulación.
En resumen podemos decir:
Los vicios ocultos en resumen sencillo son las cosas estropeadas que tiene un objeto, casa o bien que compras y que a primera vista no se aprecia.
Los vicios ocultos, de forma más técnica, son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa.
En derecho se reconoce esto, cómo el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos o fallos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.
Aunque generalmente los vicios ocultos se aplican a contratos de compraventa entre personas o empresas, también podrían concurrir en contratos de alquiler o de otros tipos, dado que es un término muy usado en derecho por abogados y profesionales.
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¿Qué son los vicios ocultos?
Debes entender que el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que lo tiene, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños o perjuicios, dado que entonces deberíamos que reclamar por medio de otras acciones para que nos devuelvan el dinero pagado en la compraventa.
Los vicios ocultos son defectos no apreciados de forma sencilla por una persona normal, no que la cosa no funciona o no es útil.
Los defectos ocultos son defectos de cierta gravedad que impiden el uso o la plena utilización de un bien. Pueden afectar tanto a los bienes muebles como a los inmuebles, ya sea un coche, una moto, una casa o un ordenador. Se trata de objetos y cosas compradas o alquiladas.
Sin embargo, es un requisito previo que el daño sea de tal naturaleza que impida el uso natural de la cosa o que establezca, de haberse conocido, que la venta no se ha producido o se ha producido en condiciones diferentes.
Valgan estos ejemplos, se considera que un defecto es de esta entidad en una compraventa:
- En compraventas en las que el comprador no habría adquirido el bien de conocer el defecto.
- O en alquileres en los cuales se habría negociado un precio inferior a causa de los desperfectos.
De otro mod, y cómo se desprende del propio nombre de los vicios ocultos, estos no deben ser visibles a simple vista. La clave es que el comprador no puede verlos en el momento de la entrega, o que no sean evidentes para una persona desconocida, otra cosa es que seas un profesional y compres por ejemplo un coche, luego no puedes hablar de vicios ocultos si se podía ver con ojos de profesionales.
Por eso, en determinadas ocasiones la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.
Por ejemplo, se entiende que un fallo en el motor de un coche , moto o furgoneta, puede no ser un vicio oculto para un mecánico, o que un defecto estructural en una casa puede no ser un vicio oculto para un arquitecto.
Igual en la compra de edificios o locales por parte de profesionales arquitectos o inmobiliarios.
También ocurre este tema de vicios ocultos en la compraventa de animales, si la persona que lo compra es profesional en ese sector, no puede luego alegar vicios ocultos sobre animales. Tampoco se considera si tenía enfermedades que luego salen a la luz, dado que el vendedor tampoco conocía esto cuando se realizó la venta.
Cuándo reclamar los vicios ocultos a la otra parte del contrato
Para reclamar antes se tienen que generar los vicios ocultos, porque como ya hemos explicado, algunas veces no son vicios ocultos, la otra parte lo sabía o lo debería haber sabido.
Antes de meterte en un juicio o reclamación, acude a un abogado o notario, explica la situación y que te valore si te interesa reclamar.
Estos pueden ser los supuestos:
- El daño está oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente reconocible, el comprador no tiene derecho a reclamar. Al menos no como un vicio oculto.
- Que los daños son anteriores a la venta. Si el vendedor puede demostrar que el daño no existía antes de la compra, o si el comprador no puede demostrar que el daño ya existía, la reclamación fracasará.
- Que los daños, aunque sean visibles, a ojos de una persona normal no son reconocibles.
- Los daños son graves. Es necesario que el comprador, de haberlo sabido, no hubiera realizado la transacción o hubiera negociado un precio inferior. Así se evitan las reclamaciones por daños menores que no afectan a la integridad o funcionalidad del artículo.
- Daños que se generan en un futuro pero que ya estaban en la cosa comprada y el comprador los conocía.
Pero aunque no este entre estos supuestos, siempre vas a poder reclamarlos si te crees en tu derecho, aunque fuera algo evidente.
Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares
Normalmente los vicios ocultos se suelen dar entre particulares, dado que se entiende que en el entono profesional se han tomado las suficientes garantías para comprobar todo antes de que se realice una compraventa, pero también puede suceder.
Las compraventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de las compraventas entre consumidores y profesionales, que aparte tienen sus leyes de comercio específicas de cada país.
Cada Código Civil aplica un régimen de protección específica según la legislación del país, algunos las consideran un negocio se celebra inter pares. De modo que permite que los particulares ejerciten tres tipos de acciones:
La reclamación de vicios ocultos
La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en el plazo que sea costumbre o por LEY en cada país desde la entrega del bien, en algunos países son de 6 meses y en otros puede que hasta 10 años, para el caso de casas o locales.
Pero esto no quita, como sucede con otras acciones judiciales, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones o procesos judiciales que se interpongan.
Este plazo de prescripción, que puede variar como hemos explicado, se impone cierto deber de diligencia al comprador, sobre todo de revisar el bien cuando lo compra o cuando lo usa. Así, otras medidas similares como el aliud pro alio pueden ejercitarse en plazos más amplios (cinco años).
Sin embargo, las acciones por vicios ocultos deben ejercitarse en plazos breves, lo que obliga al comprador a inspeccionar con detalle y buena fe el funcionamiento y características de la cosa comprada en un tiempo prudencial o que parezca razonable, que no pase mucho tiempo.
Pero por ejemplo, en temas de viviendas, es normal que los vicios ocultos tarden años en salir, por eso se reclaman pasado más tiempo, pero en cosas que usas todo el día, como un carro o auto, los vicios ocultos salen en unos días de uso.
Debes tener en cuenta también que en función del valor pagado en la compraventa, la reclamación judicial por vicios ocultos puede resultar antieconómica, mejor no hacerla, dado que para poder reclamar los daños y pedir un dinero como compensación económica, hay que contratar profesionales, peritos o especialistas que certifiquen su existencia y su procedencia previa a la compraventa, sobre todo para aquellos bienes con un coste relativamente bajo.
Como consejo, para no perder dinero con los vicios ocultos, sobre todo cuando compras vienes con motores o articulados, que un amigo o conocido revise bien lo que vas a comprar.
Pero al contrario de lo que piensas, a veces, con ir simplemente a un abogado especializado, que se ponga en contacto con la otra parte, y al final se llegue a un acuerdo extrajudicial, puede ser suficiente para que el vendedor acepte la reparación o la devolución de parte del dinero de compra sin necesidad de iniciar un procedimiento judicial que se alargue en tiempo y te cueste mucho dinero.
Los vicios ocultos en viviendas o locales
En el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de nueva edificación, locales o naves industriales, los plazos para poner la reclamación se ajustarán a la las leyes de la construcción de cada país o zona, que suele marcar unos plazos largos, para que los compradores tengas garantías de que se le van a reparar los vicios ocultos pasado un tiempo y puedan comprar la vivienda o casa con tranquilidad y garantía.
El problema es que a veces las constructoras desaparecen pasados unos años, y cuando vas a reclamar esa empresa ya no existe, en estos casos ya hay que acudir a ver qué dice la LEY.
Normalmente se establecen diferentes plazos de garantía según de los tipos de desperfectos que aparecen en los bienes inmuebles:
- La estética. Se trata de daños en los elementos de acabado del edificio. Por ejemplo, pueden contener pequeñas grietas o zonas descoloridas. En este caso, tiene un plazo de un año para reclamar.
- Habitabilidad. Se trata de daños que reducen la habitabilidad del edificio, como humedades, goteras, instalaciones eléctricas defectuosas o mal aislamiento acústico o térmico. En estos casos, se dispone de un periodo de tres años para hacer valer la ley.
- Estructural. Son vicios que afectan a la estabilidad del edificio. Pueden ser, por ejemplo, desprendimientos de material o derrumbes de tabiques. Hay un periodo de reclamación de diez años.
En todos estos supuestos será recomendable que el abogado especialista encargado del tema de los vicios ocultos tenga conocimiento de derecho inmobiliario y cómo se aplica la LEY en cada momento. Además, el informe de un perito profesional bien documentado incrementará las posibilidades de éxito de la reclamación por vicios ocultos a la otra parte.
Recuerda que el vicio oculto de la construcción se define como aquello que no se aprecia en la entrega de la obra al cliente. Suelen manifestarse con el tiempo. En cualquier caso, el diseñador, la empresa constructora y otros promotores son responsables.
Lo que implica que los plazos de garantía comienzan a correr desde el mismo momento de la entrega de llaves, no desde que la persona decide ir a su vivienda a ocuparla, asi que pasas muchos años sin ir a vivienda, el plazo ya puede que hasta haya acabado, por lo que podrían haber transcurrido en el caso de que el inmueble sea de segunda o posterior transmisión.
