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15 cláusulas que no pueden faltar en un contrato de compra-venta de un inmueble

Si te vas a comprar una vivienda pronto, debes conocer estas 15 cláusulas fundamentales que debe tener.

La compra de la vivienda es probablemente la más importante de tu vida.

Por ello vas a firmar un contrato que haga realidad la compra de la casa de tus sueños, y por ello te ofrecemos 15 cláusulas claves que debe tener este contrato para que no te saltes ningún aspecto fundamental.

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¿Que es un contrato de compraventa de inmuebles?

Es un contrato que vincula a ambas partes, el comprador y el vendedor, por lo que se le llama contrato bilateral, ambas partes tienen obligaciones y derechos.

Una de las partes se le llama el vendedor, que es que ofrece el inmueble, y la otra parte el comprador, que es el que da la cantidad de dinero acordada.

En el contrato principalmente se pacta un precio por la compra del inmueble y las condiciones en que se da la compraventa.

Un contrato muy importante

Este tipo de contrato es uno de los mayores importantes en la economía doméstica, dado que el precio de la compra suele ser elevado, y las consecuencias del mismo tienen una importante repercusión jurídica y legal.

Dado la relevancia del bien inmueble que se vende,  este contrato traslativo tiene que cumplir los preceptos legales al pie de la letra.

contrato compra venta

Características de este tipo de contrato

Vamos a nombrar los aspectos que definen este contrato:

  • Intervienen dos partes:  Ambas partes tienen derechos y obligaciones que quedan registradas a lo largo del documento. Se les llama contratos bilaterales.
  • Es oneroso:  Se dice que es de este tipo cuando tanto el vendedor como el comprador tienen provechos y gravámenes.
  • Es conmutativo: Se dice cuando el comprador y el vendedor intercambian obligaciones exclusivamente por los pactantes de forma voluntaria. En este tipo de contrato no intervienen terceros.
  • Es Principal: Se les dice a los contratos que tienen identidad por si solos, que no dependen de otro, existen por si mismos.
  • Contrato cierto: Se transmite un bien cierto y real, que existe.

Las 15 cláusulas que no deben faltar en el contrato

La legislación de cada país es distinta, nosotros solo vamos a tratar la española, que es la que conocemos en profundidad.

Hay ciertas cláusulas que son obligatorias, y otras que no, pero por eso vamos a hacer una lista de las 15 que deben estar bien recogidas en el contrato de compra venta del inmueble.

Es importante que la redacción de cada contrato sea clara y concisa, que no de lugar a interpretaciones.

También hay que tener en cuenta que se le pueden añadir otras que ambas partes vean convenientes, siempre y cuando se ajusten a derecho y no contravengan la LEY.

Cada contrato es un caso único y diferente, porque cada inmueble tiene siempre sus peculiaridades. Siempre es bueno acudir a un abogado o experto asesor que pueda ayudar a introducir estos aspectos específicos en el contrato.

1.- El lugar de contrato

Aunque esto parezca una tontería es muy importante, por que en caso de problemas hay que definir el fuero local que rige en la compraventa. El comprador debe establecer su lugar de residencia, por que esto facilitará muchos las cosas si hay problemas en el futuro.

2- Acordar entre las partes la fecha de entrega del inmueble

Es importante poner claramente la fecha de entrega de la propiedad.  Se puede dar en el mismo momento de la firma o en un plazo acordado.

Esta fecha además permite organizar a ambos mudanzas y traslados de bienes de personas.

Lo recomendable es entregar el bien a la firma del contrato, así se evitan problemas de gestión de fechas y retrasos por otras circunstancias.

3-Precio de venta del inmueble en cuestión:

Es fundamental dejar claro el precio que se paga por el bien,  aunque haya habido una tasación, no se debe remitir a ella el contrato.

Especifica claramente el precio en el contrato de compraventa del inmueble, puede ser distinto a la tasación, esto ya depende de las partes.

Debes tener en cuenta que si vas a pedir un crédito, aunque pongas un precio mayor al inmueble, el banco te dará solo el préstamo por la tasación oficial. Si lo has comprado por un precio menor al de la tasación, pues la entidad bancaria solo te concederá  la hipoteca tomando como referencia el dinero pagado.

Por eso es importante reflejar muy claro el precio que se paga por el bien, que puede ser distinto al de la tasación.

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4- Gastos creados con la operación:

Las últimas sentencias del tribunal europeo han avisado que los costes de la operación, escritura e intermediarios en las operaciones deben ser pagados a medias por ambos interesados, comprador y vendedor.

Antiguamente, sobre todo las instituciones bancarias, obligaban al comprador a pagar todos los gastos de notaría y registro.

Así que se muy importante dejar esto bien reflejado en el contrato.

5- Condiciones de la compra:

Siempre hay temas pendientes que realizar en los inmuebles, es importante que el contrato las recoja, que en caso de no cumplirse pues se le resarce al comprador con un descuento en el pago.

Muchas veces los inmuebles están pendiente de mejoras, cargas legales, etc. SI esto se recoge en el contrato y la compensación si estas mejoras no se producen, esto produce una seguridad jurídica al comprador y al vendedor.

6-Lista detallada y específica de todos los bienes que entran en la compraventa:

Es importante entrar en el detalle de cada bien que se vende que está dentro del inmueble.

Todo tipo de electrodoméstico, sin dejar nada a la interpretación.

Si se puede hacer una valoración económica mejor, por que así si falta alguno a la hora de ocupar la vivienda, se puede reclamar ese importe exacto.

7.- Cómo se va a producir la entrega de la vivienda 

En el caso de que la entrega del inmueble se posponga a otro día, hay que dejar claro donde debe procederse la entrega de las llaves.

Para no obligar a hacer desplazamientos innecesarios al comprador.

8- Quién se hace cargo de las cargas pendietes

Puede ser que la propiedad tenga algunas cargas pendientes de pagar.  Es por ello que el contrato debe recoger bien que parte se encargará de pagarlas. Incluir plazos y fechas de pagos de estas cargas pendientes.

Ni que decir tiene que se debe acudir al Registro  de la propiedad para conocer las cargas que tiene el inmueble, luego certificados de pagos de de impuestos.

Este detalle es fundamental, y hay que tener en cuenta que el certificado del Registro solo tiene validez por pocos días, por lo que debes sacarlo un día antes de la firma y comprobar que todo esta correcto.

No pasar por alto este detalle, si no, te puedes llevar una gran sorpresa.

firmar contrato

9-  Estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios:

Otro aspecto que debe recoger el contrato es estar al día en los pagos de la comunidad y de los servicios extraordinarios acordados, derramas.

Es importante además que conozcas las ordenanzas del inmueble, por si tienen algunas limitaciones aparte de las que marca la LEY.

Si quedan algunos recibos o derramas pendientes se debe recoger en el contrato y especificar que parte los va a abonar, en que fecha y a través de que vía.

Añade la cláusula de que el vendedor dice que esta al día, y que en caso contrario debe indemnizar al comprador con las cantidades pendientes.

10- Acordar el pago de comisiones

Si se ha recurrido a un corredor, inmobiliaria o agente intermediario, debe reflejarse claramente en el contrato las cantidades a pagar y quien debe realizarlo.

No dejar esto fuera del contrato, por que luego te puedes llevar un disgusto y que te reclamen cantidades si la otra parte no paga al corredor intermediario.

Además se debe reflejar el método de pago y la fecha del mismo.

11- El contrato debe recoger perfectamente quien es el vendedor:

Aunque esto parezca algo sencillo, a veces no está tan claro, sobre todos cuando hay por medio sociedades, varios propietarios, etc.

Así que es muy importante que se identifique la parte vendedora. Si se hace a través de un representante, el poder debe recoger claramente estos aspectos. SI el poder el notarial, pues mejor, por que se ha hecho delante del notario y tiene mayor validez jurídica. Intenta que siempre sea un poder notarial.

Deben aparecer todos los datos de las personas, no olvidar ninguno: Nombre completo, DNI, domicilio, email y teléfono si es posible.

Muy a tener en cuenta que si el vendedor esta casado se deben pedir las escrituras de separación de bienes o gananciales, u otro sistema que tengan. Si ambos tienen gananciales deben acudir a la venta. No dejes pasar este punto según te diga el comprador,  exige las escrituras matrimoniales.

Y en caso de herencia lo mismo, pide que toda la documentación este correcta y al día, que se vea que el vendedor es el legítimo propietario.

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12- Detalles concretos del inmueble: 

Poner los datos del registro de la propiedad. Dirección exacta y localidad.

Especificar que tipo de inmueble es: Piso, casa, chalet, etc.

Otros aspectos colindantes si son relevantes, por ejemplo si tiene de vecino algún solar de uso público, para que luego no diga el comprador que no lo sabía, por ejemplo una depuradora.

Muchas veces el comprador alega desconocimiento de actividades lindantes a la propiedad, por eso es bueno recogerlo en el contrato.

13- Subrogación de la hipoteca si la tiene:

Es muy posible que cuando vayas a preguntar por el precio de la vivienda el vendedor te diga que tiene una hipoteca sobre la misma.

Esto no es ningún inconveniente si se deja bien claro que pasa con la misma. Se pueden tomar dos caminos distintos para solventar esta situación financiera del inmueble.

a) Que el vendedor se comprometa a pagarla. Que como va a ganar dinero con la compraventa pues utilice este dinero para cancelar toda la hipoteca.

Hay que reflejar esto en el acuerdo de las partes, y tiene una ventaja para el comprador, dado que el vendedor paga todos los gastos de la hipoteca y el comprador tiene vía libro para negociar una nueva hipoteca con las condiciones que quiera.

Es relevante recoger como se va a cancelar es hipoteca, no dejar este aspecto abierto a ninguna conjetura.

b) La segunda opción es subrogarte a la hipoteca que ya tiene el inmueble. En este caso debes negociar primero con la entidad que creó la hipoteca,

Estudia con detenimiento la hipoteca, sus condiciones, y si el banco quiere poner nuevas cláusulas en la subrogación.

Fundamental tener el ok de la entidad, con el documento aprobado de la subrogación, y no dejar ningún fleco abierto. Normalmente los bancos intentan obligar al comprador a firmar nuevas condiciones, por lo que hay que vigilar bien este aspecto.

En el contrato se debe reflejar con todo detalle estos aspectos sobre la hipoteca que tiene el inmueble.

14- Tasación aprobada por el banco

Aunque ambas partes estén de acuerdo con una tasación profesional hecha de acuerdo por las partes, se debe reflejar en el contrato que el banco o entidad financiera esta de acuerdo con esa tasación.

Aportar como anexo la correspondiente validación.

En el caso de subrogación es fundamental para no llevarte sorpresas.

15 – Vigencia del contrato de compraventa:

Normalmente se recomienda un periodo largo, nunca inferior a 3 meses.

Esto permite actuar rápidamente ante los posibles vicios que pueda tener el contrato.

Resumen final:

Como puede que sea el contrato más importante de compraventa que firmes en tu vida, tómate mucho tiempo en leerlo todo, pedir la documentación necesaria, y no dejes nada a la interpretación.

Evita cláusulas abusivas, no firmes si no ves algo claro, es un mercado donde se pueden dar muchos tipos de fraudes y estafas. Cuando el vendedor tiene el dinero puede desaparecer y luego es muy difícil reclamarle.

Recomendamos acudir a siempre a profesionales de garantías, escuchar todos los consejos que te puedan dar, y valorar muy bien las cláusulas del contrato.

No tengas miedo en preguntar algo, añadir al contrato algún aspecto que creas importante, o reflejar algún dato relevante. Los contratos son modelos flexibles que se deben ajustar a las circunstancias personales de cada uno.

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Contrato de compraventa de inmuebles
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